Основные претензии к оценщикам, сформулированные в Представлении Прокуратуры:
1. нарушение пп. 10) пункта 1 статьи 15 ЗОД (обязанность осуществлять непосредственное обследование объекта оценки) - отчет подписан одним оценщиком, а осмотр проводится другим оценщиком. Не просто «фотографом», а лицом, имеющим свидетельство о присвоении квалификации «оценщик», но не являющимся оценщиком данного конкретного объекта оценки;
2. указание в отчете и использование в расчетах недостоверных сведений о характеристиках оцениваемых объектов, а также их «сравнение с невостребованными объектами более дешевой стоимости»;
3. искажение (завышение или занижение) рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. В 2019 года по этим основаниям было удовлетворено 20 жалоб, в 2020 году – 17 (речь идет только о судах ВКО. По другим регионам информации нет);
4. нарушение основных принципов оценочной деятельности (законность, объективность, достоверность, независимость и конфиденциальность), а также кодекса деловой и профессиональной этики оценщика.
Ниже приведен краткий анализ этих решений. В каждом случае в исковом заявлении заявитель просил суд признать действия судебного исполнителя по принятию отчета об оценке незаконными, а также признать отчеты об оценке недействительными.
1. Дело № --86. Для разрешения спора судом был привлечен специалист (кстати, представитель другой палаты). Согласно заключению специалиста выявлены нарушения:
- осмотр без доступа на объект;
- осмотр до заключения договора;
- отсутствуют фотографии и характеристики помещений;
- во всех трех отчетах одинаковые фотографии!
- отсутствует расчет или обоснование корректировок в сравнительном подходе;
- оценщик установил, что стоимость 1 м2 кирпичного здания 1987 года постройки составляет 80 095 тенге, а стоимость 1 м2 такого же здания и по тому же адресу 2007 года постройки составляет 30 410 тенге.
В результате специалист «в части соблюдения принципов объективности и достоверности отчетов пришел к заключению о том, что отчеты об оценке выполнены с нарушением требований нормативных документов по оценочной деятельности, которые могли привести к искажению рыночной стоимости».
В связи с тем, что требования о признании отчетов недействительными были предъявлены ЧСИ, не являющемуся субъектом оценочной деятельности, данное требование отклонено.
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
2. Дело № --61. Для разрешения спора судом назначена судебная строительно-товароведческая экспертиза (ССТЭ). В деле также есть альтернативная оценка. Позиция суда: рыночная стоимость, установленная оценщиком, не отражает реальную рыночную стоимость, поскольку она ниже стоимости, установленной судебным экспертом и стоимости, установленной другим оценщиком. Суд принял за основу заключение судебного эксперта, поскольку «данное заключение отражает более реальную цену и соответствует критериям объективности и обоснованности, при этом каких-либо нарушений, вызывающих сомнения в правильности ССТЭ, не выявлены.
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
3. Дело № --35. Оценщику дали не все документы, либо оценщик сам что-то напутал. Результат – расхождение расчетной и фактической площадей объекта оценки. «Суд приходит к выводу, что при наличии нескольких неоцененных объектов имущественного комплекса и расхождении в общей площади спорного имущества отчет об оценке нельзя признать объективным и достоверным».
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
4. Дело № --83. В деле было заключение судебного эксперта. «Доводы заявителя о том, что принятый ЧСИ отчет об оценке недостоверен, подтверждаются заключением судебного эксперта». Разница в стоимости составила 8 000 000 тенге (стоимость у эксперта – 78 650 000 тенге).
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию НЕДОСТОВЕРНОГО отчета об оценке признаны незаконными и отменены.
5. Дело № --12. Представитель ТОО «Оценщик» (название изменено) в суде признал, что оценка была выполнена некорректно в связи с непредоставлением по запросу оценщика судебным исполнителем необходимых документов. Суд считает, что «не принимая на себя обязательств по изготовлению оценки ТОО «Оценщик» ответственности за произведенную недостоверную оценку НЕ НЕСЕТ». Обращаю внимание на то, что суд назвал оценку недостоверной!!!
6. Дело № --71. Для разрешения спора судом назначена ССТЭ. Из материалов дела следует, что стоимость, определенная оценщиком, не соответствует реальной стоимости и является заниженной (на 70 000 000 тенге меньше, чем у судебного эксперта, по мнению которого стоимость объекта 287 500 000 тенге). Суд принимает за основу заключение эксперта, «поскольку считает, что данное заключение отражает более реальную цену арестованного имущества и соответствует критериям объективности и обоснованности». При этом каких-либо нарушений, вызывающих сомнения в правильности проведенной ССТЭ судом не выявлено, правильность заключения эксперта у суда не вызывает сомнения.
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
7. Дело № --09. Для разрешения спора судом назначена ССТЭ. Разница с оценщиком – 50% от стоимости оценщика. «Экспертное заключение у суда сомнений не вызывает, так как экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, имеющим достаточный стаж экспертной работы». В связи с этим суд считает, что отчет об оценке «не содержит достоверных и реальных данных, что могло повлиять на его стоимость, и заслуживающими внимание доводы представителя истца, что данная оценка не отображает реальную рыночную стоимость имущества».
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
8. Дело № --38. Назначена и проведена ССТЭ. Имелась альтернативная оценка. Объект оценки – земельный участок, на котором есть незарегистрированные строения. Оценщик их учёл, альтернативный оценщик оценил земельный участок без учета строений. Судебный эксперт также определил стоимость только земельного участка, т. к. «определить стоимость материалов, расположенных на земельном участке, не представляется возможным, так как на земельном участке строительных материалов нет, построен жилой дом с внутренней отделкой, для проведения оценки необходимо проведение вскрышных работ всего дома».
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
9. Дело № --56. Назначена и проведена ССТЭ. Разница в стоимостях составила 17 317 000 тенге (стоимость объекта по мнению судебного эксперта 179 285 000 тенге, у оценщика меньше). «Из материалов дела следует, что … (стоимость, определенная оценщиком) … не соответствует её реальной стоимости, то есть рыночная стоимость, определенная оценщиком, является заниженной». Суд принял за основу заключение эксперта, поскольку считает, что данное заключение отражает более реальную цену арестованного имущества и соответствует критериям объективности и обоснованности. При этом каких-либо нарушений, вызывающих сомнения в правильности проведенной ССТЭ судом не выявлено, правильность заключения эксперта у суда не вызывает сомнения.
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
10. Дело № --70. Назначена и проведена ССТЭ. Имеется альтернативная оценка. Стоимости альтернативного оценщика и судебного эксперта очень близки, стоимость оценщика на 8 000 000 тенге меньше. Суд считает, что стоимость, установленная оценщиком, «не отражает реальную рыночную стоимость арестованного имущества, поскольку стоимость, указанная в данном отчете, значительно ниже стоимости, установленной экспертом и специалистом (альтернативным оценщиком)».
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
11. Дело № --35. Судом был привлечен специалист (местный оценщик, близкий к местной палате). Из заключения эксперта следует, что «расчет оборудования в трех отчетах выполнен одним затратным подходом. Оценка основана на предпосылке, что данные объекты будут переработаны в специализированных центрах, имеющих разрешение на прием и переработку металлического сырья, оборудование оценивалось как металлолом. [!!!] В описании объектов указано, что техническая документация отсутствует. Искажение перечня оборудования и отсутствие марок не даёт возможности правильно подобрать аналог для расчета, возможно искажение величины рыночной стоимости оборудования. Оценщик не располагал полной информацией для выполнения оценки. В фототаблицах содержится: на 64 единицы оборудования – 30 фотографий, на 18 единиц – 14, на 25 единиц – 15 фотографий. Фотографии малого размера, не подписаны, не дают представления о том, какое оборудование отражено и в каком состоянии. В приложении представлены скриншоты для подтверждения веса каждой единицы оборудования очень маленького формата, в связи с чем невозможно убедиться в правильности принятой информации».
На этом основании специалист (был привлечен судом) в части соблюдения принципов объективности и достоверности отчетов пришел к заключению о том, что отчеты об оценке имущества выполнены с нарушением требований нормативных документов по оценочной деятельности, которые могли привести к искажению рыночной стоимости имущества.
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
12. Дело № --40. Было уголовное дело, в рамках которого проводилась ССТЭ. Эксперт определил стоимость в 2,2 раза больше, чем оценщик (про даты оценки в Решении суда не сказано. Отчет об оценке от 5 мая 2020 года, заключение эксперта от 9 ноября 2020 года). По мнению суда разница существенная, поэтому «суд приходит к выводу, что принятый судебным исполнителем отчет не отражает действительную рыночную стоимость спорного имущества». По мнению суда «судебная экспертиза соответствует критериям объективности и обоснованности, произведена с осмотром недвижимого имущества, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения». Ответчик обратился в суд с ходатайством о признании недопустимым доказательством заключение эксперта от 9 ноября 2020 года. Однако суд решил, что данное ходатайство «не подлежит удовлетворению, поскольку обратившимся не представлено доказательств получения его с нарушением требований действующего законодательства».
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
13. Дело № --77. Была назначена ССТЭ. Судебный эксперт получил стоимость на 30 % выше, чем оценщик. Суд считает, что «доводы заявителя о том, что … отчет об оценке недостоверен, подтверждаются вышеуказанным заключением эксперта, при этом разница в стоимости оцениваемого имущества составила 238 000 000 тенге». Изучив и проанализировав спорную оценку, суд полагает, что «к снижению стоимости оцениваемого имущества привели следующие неточности в проведении оценки: при затратном подходе для расчета стоимости земельного участка аналоги выбраны … в невостребованной промышленной зоне. Кроме этого, аналоги по площади здания также выбраны некорректно, объект оценки имеет площадь 7 244 м2, аналоги же составляют 600, 1423 и 955 м2, т. е. в несколько раз меньше оцениваемого, отсюда и большая поправка на площадь по всем аналогам – 27%». В сравнительном подходе, по мнению суда «корректировка по земельному участку выполнена также неточно, необходимо было обосновать поправки на площадь всех аналогов».
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию недостоверного отчета признаны незаконными.
14. Дело № --75. Была назначена ССТЭ. Кроме того, заявителем было представлено «заключение специалиста филиала РГПК «Центр судебных экспертиз Министерства юстиции Республики Казахстан». В деле фигурировало два документа, подготовленных судебными экспертами, причем разница между ними составляла около 10%!!! Суд принял за основу заключение эксперта (а не специалиста и не оценщика), поскольку считает, что данное заключение отражает более реальную цену спорного имущества и соответствует критериям объективности и обоснованности, при этом каких-либо нарушений. Вызывающих сомнения в правильности проведенной ССТЭ, не выявлено.
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
15. Дело № --92. Была назначена ССТЭ. При этом эксперт определил стоимость имущества в 2 и более раз меньше, чем оценщик. Ну а дальше всё по плану: «Анализируя представленные сторонами отчеты и заключение эксперта, суд принимает за основу заключение эксперта, поскольку считает, что данное заключение отражает более реальную цену заложенного имущества и соответствует критериям объективности и обоснованности, при этом каких-либо нарушений, вызывающих сомнения в правильности проведенной судебно-товароведческой экспертизы, не выявлено».
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
16. Дело № --83. «В судебном заседании было достоверно установлено, что сам оценщик осмотр объекта не производил, осмотр был произведен другим оценщиком, таким образом акт осмотра был составлен формально, без фактического осмотра оценщиком исследуемого объекта оценки. В связи с тем, что оценщиком непосредственно не был исследован сам объект оценки, оценщиком были грубо нарушены требования Закона, поэтому суд считает, что отчет об оценке имущества не содержит достоверных и реальных данных о недвижимом имуществе, его характеристиках, что могло повлиять на его стоимость». Далее была назначена ССТЭ, которая «подтвердила» мнение суда (разница составила около 15%).
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
17. Дело № --96. Судом установлено, что оценщиком при проведении оценки нарушены требования ЗОД, а именно не произведен осмотр объекта оценки. «Из отчета об оценке следует, что оценщиком является оценщик Ушлый (фамилия изменена), из акта осмотра объектов следует, что осмотр объекта также произвел оценщик Ушлый, сами отчеты об оценке составлены в г. Алматы, объекты оценки находятся в г. Семей, при рассмотрении дела в судебном заседании было достоверно установлено, что сам оценщик Ушлый осмотр объектов оценки не производил, за него это сделал оценщик Помогайка (фамилия изменена), подпись которого в акте осмотра отсутствует. Таким образом, сам акт осмотра также был составлен формально, без фактического осмотра исследуемого объекта оценки». Далее в мотивировочной части решения сказано: «В связи с тем, что оценщиком непосредственно не был исследован сам объект оценки, оценщиком были грубо нарушены требования ЗОД. Суд считает, что отчет не содержит достоверных и реальных данных о недвижимом имуществе, его характеристиках, что могло повлиять на его стоимость, что также подтверждается отчетом об оценке спорных объектов, произведенным ТОО «Белые и пушистые оценщики, самостоятельно производящие осмотр», согласно которым разница в стоимости составляет более 20 %».
Другими словами, суд взял за основу альтернативный отчет об оценке исключительно потому, что было доказано отсутствие осмотра оценщиком, подписавшим отчет об оценке. А оценщик альтернативного отчета объект осмотрел.
Вывод суда: действия ЧСИ по принятию отчета признаны незаконными.
Президиум Палаты в очередной раз призывает членов палаты внимательно ознакомиться с указанными выше нарушениями законодательства, допускаемыми оценщиками и принять все необходимые меры для их устранения и недопущения в дальнейшем. В частности необходимо:
- строго соблюдать нормы действующего законодательства в ходе проведения оценки и при составлении отчетов об оценке;
- исключить факты указания в отчетах об оценке недостоверных сведений о характеристиках оцениваемого имущества, а также составления отчетов без непосредственного обследования объекта оценки;
- исключить факты необоснованного занижения и завышения рыночной стоимости объектов оценки.
Кроме того, рекомендуем в работе учитывать позицию суда при рассмотрении подобных споров, которая заключается в следующем:
Сторона, обратившаяся в суд, должна доказать, что судебный исполнитель недобросовестно поступил при выборе оценщика; что при проведении оценки оценщик нарушил установленную законом процедуру её проведения, и что рыночная стоимость, определенная оценщиком, в действительности не соответствует её реальной стоимости, т. е. она завышена или занижена.
Рассматривая жалобу, суд обязан проверить соблюдение оценщиком требований ЗОД. При этом суд исходит из того, что основными принципами являются законность, объективность, достоверность, независимость и конфиденциальность (установлено ст. 3 ЗОД).